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POSADAS

Si la Municipalidad cobra el pavimento hecho, recauda por 1.000 edificios de 10 pisos, señalan

El arquitecto Oscar Thomas, en uno de sus sitios en las redes sociales, sostuvo que la Municipalidad de Posadas debería cobrar 500 millones de pesos por pavimentación construida desde 1998 hasta la fecha. “Ahí hay fondos!!!” exclama en su cuenta de Twitter. Para consignar que “recuperando lo invertido en pavimentación urbana implicaría un equivalente al impuesto de la Ordenanza 2963 de 1.000 edificios de 10 pisos”, según contabiliza.

Thomas se pronunció el miércoles nuevamente en contra del Fondo de Desarrollo Urbano insistiendo que es inconstitucional porque no respeta elderecho a la propiedad como está establecido en la Constitucional nacional.

“Inconstitucional”

En esa red social, Thomas también había publicado el twitterlong que se consigna a continuación:

“La Ordenanza de Posadas Nº 2963/12 es inconstitucional por su evidente naturaleza confiscatoria y violatoria del derecho constitucional de propiedad. La Constitución Nacional en su art. 14 establece el derecho de propiedad, que constituye junto a otros, los derechos civiles esenciales para el desarrollo del Estado de Derecho. Esta misma norma a su vez determina la relatividad de los mismos en cuanto dice que debe ser ejercido conforme las leyes que reglamentan su ejercicio. Esta facultad reglamentaria, de la que hizo uso el Estado Municipal al sancionar la ordenanza en examen, en ejercicio de las atribuciones que le confieren los artículos 122 inc. 30 de la Carta Orgánica Municipal, artículos 171 inc. 4 y articulo 167 de la Constitución Provincial, tiene como limite el “principio de razonabilidad” consagrado en el art. 28 de la Constitución Nacional. Este principio, impide que la regulación derive en el cercenamiento o supresión del derecho reglamentado. Es así que la jurisprudencia ha sostenido de manera reiterada que todos “los derechos son susceptibles de una adecuada y prudente reglamentación”. (Fallos, 257:275, caso Editorial Sur SRL, entre otros).

“En el caso que nos ocupa es evidente que la sanción de la Ordenanza 2963 es inadecuada imprudente e irracional por su indudable naturaleza confiscatoria y violatoria del derecho de propiedad.

“La ordenanza es desproporcionada y no mantiene un equilibrio razonable, entre lo que persigue y el medio para alcanzarlo. Pretende financiar obras cercenando el derecho de propiedad, destruyendo principios Constitucionales (art.17) que protegen este derecho civil como la no confiscación en la regulación de los tributos. Estamos en presencia entonces, de una norma que además de inadecuada a la realidad que debe regular, esto es facilitar la inversión para la construcción de viviendas en altura, es irracional en cuanto al medio elegido, esto es crear un tributo o tasa para la construcción que absorbe casi la mitad de la rentabilidad de un inversor.

“La Corte Suprema de Justicia de la Nación, en su tradicional jurisprudencia, ha sostenido que es un tributo confiscatorio, que como en el caso de la Ordenanza 2963, absorbería una parte sustancial de la renta o del capital gravado.

“En un caso práctico resultaría que para construir un edificio de 11 pisos con 24 departamentos y cocheras (3 primeras plantas de cocheras + 8 pisos con tres departamentos por planta), con una superficie total 2.463 m2 y una inversion total estimada en $12 millones. El valor de la obra para cálculo del derecho de construccion y del fondo para desarrollo urbano seria de $9.334.770 ($3.790/m2). Siendo asi el derecho de construcción municipal importaria $33.000 y el fondo (Ord 2963) seria de $447.370 (13,6 veces el derecho de construcción) representando el 4,8% el valor de la obra. Cabe mencionar que el “precio real de construcción” se estima en $12.000.000.

“Esto significaría que quien construya la obra a su entero riesgo (adquiriendo el terreno, construyéndola, financiándola y reponsabilizándose por la misma) tiene que pagar el equivalente a “1 departamento con cochera incluida” de los 24 que se construyan.

“En síntesis, siendo que la rentabilidad esperada para el inversor del orden de 2,5 departamentos, éste debe abonar a la Municipalidad de Posadas – antes de que se construya y vendan los departamentos – la suma equivalente a “un departamento con cochera incluida”, es decir el 40% de dicha rentabilidad.

La mayor cantidad de fallos, donde la Corte aplicó este principio, es en materia de contribuciones territoriales o impuestos inmobiliarios; donde analizó si el tributo absorbía una parte sustancial de las utilidades producidas por el inmueble gravado, teniendo en consideración el rendimiento normal medio de una correcta explotación del inmueble afectado; y consideró confiscatorio al tributo que absorbía un 33% de las citadas utilidades.

“También existen fallos en materia de contribución de mejoras, donde la Corte exigió para su validez, la existencia de una prudente equivalencia entre el beneficio aportado por la obra pública y la contribución creada para costearla. 1 y 2 Entre otros: Fallos: 206:247, 209:116, 209:2002, 236:23.

“La Ordenanza 2396, sin bien responde a una moderna legislación urbanística; en nuestro país es inexistente y como consecuencia, en nuestra provincia es inaplicable, inadecuada y conculcatoria de derechos fundamentales.

“No tenemos aún, “un Derecho Urbanístico en la percepción social y académica; ya que para que ello ocurra, es menester profundizar e interrelacionar las concepciones doctrinarias, extender la planificación hasta lograr su aceptación comunitaria, lograr estudios y cursos de capacitación para profesionales y técnicos, identificar nuevos institutos jurídicos o adaptar los conocidos y resolver de manera científica numerosas cuestiones todavía insuficientemente legisladas y menos aún aplicadas a pesar de su recepción normativa”. Revista de Derecho Público, Derecho Municipal Tomo 1 (segunda parte) Planeamiento y Derecho de Propiedad. Pag.183. Rubinzal Culzoni Editores. Año 2005.

“Se colige de lo expuesto, que la ordenanza en cuestión es un ensayo inadecuado, imprudente y lo más grave aún, violatorio del derecho de propiedad; está copiada de legislaciones de carácter nacional, como la Brasilera y Española, y que en virtud de su naturaleza otorgan presupuestos mínimos a los que deben ceñirse el resto de las normativas locales; cuestión no observada en el caso en examen.

“Estas legislaciones nacionales citadas buscan resolver problemas absolutamente inversos a los que se plantean en la Ciudad de Posadas. Es harto evidente la conflictividad generada por la densidad urbanística (escases de tierra natural edificable), servicios públicos (concentración para su abaratamiento) y preservación de edificios históricos que tienen algunas ciudades de esos países como San Pablo, Rio de Janeiro o Madrid.

Cito para ilustrarnos la Ley Federal de Brasil 10.257, llamada Estatuto de la Ciudad art. 28 y ss. Dispone que “el plano dirigido podrá fijar áreas en las cuales el derecho de construir podrá ser ejercido por encima del coeficiente de aprovechamiento básico adoptado, mediante contrapartida a ser prestada por el beneficiario.”

“Esta normativa surgió gracias a una discusión generada por un documento llamado “Carta do Embu en un seminario allá por el año 1976 ante la necesidad de creación de superficie artificial de área horizontal mediante una construcción sobre o bajo el suelo natural. Considera así el suelo creado como el resultado de la creación de áreas adicionales utilizables, no apoyada directamente sobre el suelo natural. La figura implica la fijación de un coeficiente de aprovechamiento único (factor de ocupación total del suelo) para todos los terrenos en un municipio, región o país. Para que alguien pudiera construir más de lo permitido por el coeficiente único tendría que adquirir derecho de construir inherente a otro terreno o adquirir el derecho al Estado mediante pago en dinero o mediante permuta de inmuebles con destino a áreas verdes, preservación del patrimonio histórico y artístico etc”. Revista de Derecho Público, Derecho Municipal Tomo 1 (segunda parte) Planeamiento y Derecho de Propiedad. Pag.184. Cita 34 Rubinzal Culzoni Editores. Año 2005.

“Así también la ley vigente en España sobre régimen del suelo y ordenación territorial es el Texto ordenado por el real Decreto Legislativo Nro. 1 del 26-6-92 que en su artículo 5 dispone “la función social de la propiedad delimita el contenido de las facultades urbanísticas susceptibles de adquisición y condiciona su ejercicio”.

“Con lo dicho dejamos en evidencia que en nuestra normativa nacional, no contamos con estos antecedentes jurídicos que significaron muchos años de debate y estudio, nada de lo pretendido por nuestro municipio con la ordenanza examinada, es posible sin una adecuada planificación y discusión de los factores que incidirían en su aplicación.

Una ciudad como Posadas está lejos de necesitar una legislación que desaliente la construcción, todo lo contrario, necesita densificarla en áreas en las que la vivienda, y los servicios públicos sean accesibles, física y económicamente. Y por sobre todas las consideraciones necesita que sus leyes la protejan y no violenten derechos civiles fundamentales como el Derecho de Propiedad.

“Del análisis de los antecedentes y consideraciones señaladas, resulta la inconstitucionalidad de la Ordenanza 2963 por su evidente naturaleza confiscatoria y violatoria del derecho constitucional de propiedad.

Arq. Oscar Thomas

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