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UVA: para reactivar el crédito, Macri anuncia tope a la suba de cuotas y nuevo Procrear

El mercado inmobiliario perdió un año. La conclusión es dura, pero ilustra el difícil momento que atraviesa el sector, que se refleja en el derrumbe en la compraventa de propiedades y de los créditos hipotecarios UVA. El Gobierno es consciente de que necesita reconciliarse con ese público de clase media para el cual, precisamente, los préstamos para la vivienda es uno de los puntos más valorados de la gestión macrista.

Es por eso que el propio Macri ha tomado la “posta” del anuncio de este viernes. Concretamente:

– Habrá un tope en el incremento de las cuotas de los créditos en UVA, que no podrán superar el 10% del índice de variación salarial
– En caso de que esto ocurra, producto de la alta inflación, se capitalizará la diferencia una vez que la relación cuota-ingreso vuelva a acomodarse
– Este nuevo techo no sólo aplicará para los nuevos créditos, sino también para los ya otorgados
– Se relanzará el plan ProCrear: quienes construyan viviendas para las clases media y baja tendrán exenciones impositivas (Ganancias e IVA). Esas unidades cotizarán en UVA y no en billetes verdes, para estimular la desdolarización.

Las intenciones del Ejecutivo son claras: revitalizar un mercado que quedó “groggy” tras la devaluación y, además, dar una clara señal política sobre la importancia que reviste para la actual gestión el rubro del ladrillo. En otro orden, se le dará nuevo impulso a la ley de alquileres, que había conseguido media sanción en Senadores en 2016 y que luego se frenó en Diputados.

El proyecto proponía que en aquellos contratos que no superen los 840 UVA mensuales, sólo pueda realizarse un aumento de precios por año y, además, que el mismo sea en función del CVS (coeficiente de variación salarial).

Durante años, desarrolladores, compradores y vendedores reclamaron la puesta en marcha de herramientas crediticias que agilizaran el magro ritmo de transacciones. Pero los pocos intentos que se impulsaron no llegaron a buen puerto.

Luego, a partir del 2016, el Gobierno dio vida a los créditos hipotecarios que indexan por UVA -toda una novedad para el mercado argentino-, y lo cierto es que lentamente comenzaron a evidenciar resultados auspiciosos. Hasta que sobrevino la inesperada devaluación, que volvió a derrumbar el nivel de operaciones.

“Se volvió a foja cero. Es como si los UVA nunca hubieran existido. En muy poco tiempo, los avances que se habían comenzado a ver desaparecieron y el mercado quedó congelado”, afirma a iProfesional Jorge Toselli, titular de JT Inmobiliaria.

Desde el sitio especializado Properati señalan que hoy día la participación de hipotecas en UVA viene barranca abajo. A tal punto que en agosto estos créditos apalancaron apenas el 15% de las escrituras.

Hay que remontarse hasta noviembre de 2016 para dar con una cifra tan baja. Los porcentajes actuales son fuente de gran preocupación, ya que se acercan a los magros registros de años atrás.

En agosto 2015 se tocó el punto más bajo (9%). Luego, esa proporción pasó a ubicarse entre el 11% y 13%, apenas por debajo de la marca de agosto del año en curso.

¿Cuándo fue el momento de gloria? Enero de 2018, cuando los créditos para la vivienda representaron el 42% del total escriturado.

– En marzo y abril, ese porcentual fue del 36% y 37% respectivamente
– A partir de entonces, comenzó una fuerte caída que se mantiene hasta hoy
– En mayo, la participación del financiamiento bancario fue del 28%
– En junio, los créditos UVA se precipitaron al 17% del total de escrituras
– En julio, lejos de repuntar, bajó al 16%
– En agosto siguió el declive, para concluir en el 15%

En el mercado estiman que este escenario desfavorable se mantendrá, como mínimo, hasta fin de año. “No vemos posibilidades de que cambie la situación. La devaluación fue muy fuerte y los pesos que reciben los interesados ya no les alcanzan para comprar la propiedad a la que apuntaban”, afirma Alejandro Bennazar, titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

La cantidad de operaciones también deja en evidencia el mal momento, aunque con algunas oscilaciones:

– Marzo: 6.075
– Abril: 5.977
– Mayo: 5.892
– Junio: 4.588
– Julio: 4.403
– Agosto: 4.549

Según el Banco Central, se entregaron 90.000 préstamos desde que el sistema UVA se puso en marcha hasta comienzos de este año. La cifra refleja la pobre performance que ha tenido este sistema, que si bien generó expectativas crecientes en sus comienzos no logró consolidarse, “víctima” de la alta inflación.

Ni agentes inmobiliarios ni bancos desprecian ese guarismo, pero se lamentan porque entienden que el mercado contaba con una importante capacidad para absorber un gran número de créditos hipotecarios, que se hubiera traducido en un fuerte repunte en la compraventa.

Siempre según datos oficiales, hasta el momento la compleja situación económica-financiera que atraviesa el país no tuvo un efecto negativo en la capacidad de pago de los tomadores de préstamos: menos del 0,5% muestra algún atraso significativo en las cancelaciones mensuales.

“El driver que más se destaca detrás de la desaceleración es la caída de la demanda, en un contexto en el que los precios de las propiedades se ubican casi 10% por encima de los registros de 2017”, señalan desde Properati.

“De esta manera, los valores en pesos acumulan un alza en torno al 110% en lo que va del año, generando una importante contracción en la toma de créditos indexados”, añaden.

El Centro de Economía Política Argentina (CEPA) también consigna la importancia que a comienzos de año tuvieron los UVA para el negocio de los ladrillos. Eran meses en los que el sistema daba signos de buena salud y nada hacía prever la debacle actual.

“La política de los créditos UVA, que surgieron como un instrumento para facilitar los préstamos hipotecarios, luego fue ampliada a prendarios y a personales”, precisó el CEPA. En marzo de 2018, según el informe monetario del BCRA, más del 90% de los créditos otorgados a personas físicas indexaban por UVA.

A la hora de analizar el duro momento que vive el sector, desde Properati no dejan de mencionar el parate que también evidencia otra actividad: la construcción. “Está en franco retroceso tras un excelente arranque de año. El Índice Construya de agosto mostró un descenso interanual del 12%, el más alto desde fines de 2016, lo que refleja cómo la caída del sector se está acelerando.

En cuanto a las señales hacia adelante, los datos sobre los Permisos de Construcción a nivel nacional (julio 2018) muestran una profundización de la tendencia negativa iniciada en abril, llegando marcar una reduccion de 8,2% acumulada al séptimo mes del año”, advierten.

La pérdida del poder de compra medido se evidencia con claridad en la cantidad de escrituras en Capital Federal que releva el Colegio de Escribanos porteño. En julio, la baja interanual fue de 24,5%, para un monto promedio involucrado que creció 22,5%. Se firmaron 4.459 registros, que involucraron 16.191 millones de pesos.

La devaluación trastocó todo, modificó las condiciones de acceso a un hipotecario y muchos interesados quedaron fuera de esta posibilidad.

Desde Reporte Inmobiliario consignan que para hacerse de un préstamo en el Banco Nación que cubra el 80% del valor de la propiedad:

– En mayo de 2017, con tipo de cambio en $16,30, se requerían cerca de $1,4 millones para una dos ambientes valuado en u$s105.000
– Hoy, con un dólar en torno de $39, ese monto se elevó a la friolera de 4 millones de pesos
– Además, el ingreso mínimo exigido, que antes era de $26.000, se disparó nada menos que a $ 90.000

Para el Gobierno esta situación no pasa inadvertida. La reactivación del mercado inmobiliario fue uno de los ejes centrales de los primeros meses de gestión, y la puesta en marcha del sistema UVA contribuía a lograr ese objetivo.

Ahora, ante el freno del sector, desde el oficialismo comienzan a buscarse variantes que reviertan el actual panorama. Lejos quedó aquella vieja promesa de campaña de que se iban a entregar 1 millón de créditos hipotecarios en los primeros cuatro años de gestión Macri.

Fuente: IP Profesional.

 

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