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Maidana: “La ley de Alquileres reconoce el trabajo de los Corredores Inmobiliarios”

El presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Misiones, Juan Maidana, destacó algunos puntos de la nueva ley de Alquileres que fue aprobada en el Senado con 41 votos a favor. “Trae cambios para todo el país por una problemática que se concentra en Capital Federal”, analizó. Sin embargo, resaltó que para el corredor inmobiliario es un hecho fundante que se lo reconozca en la ley como único habilitado a cobrar honorarios por las operaciones que se concreten a futuro.

“Los honorarios son solo para los matriculados y en el caso de Misiones, para quienes formen parte del Colegio. Es la primera vez que se nos reconoce como tales y queda plasmado en la ley”, explicó.

También destacó que se le quita presión al inquilino, a través de la extensión de los vínculos contractuales, de dos a tres años y la actualización anual. Pero advirtió que la ecuación utilizada para calcular las actualizaciones, puede ser perjudicial para el inquilino de las provincias, ya que combina inflación y aumentos salariales, que no siempre coinciden con los del país central. Por ejemplo, la inflación anualizada es de 43.4 por ciento, pero los contratos se pactaron con subas semestrales de 15 por ciento en promedio.

Sostuvo que para el inquilino también significará una mejora que solo sea exigible el equivalente a un mes de alquiler como depósito y que pueda romper el vínculo con una multa menor.

Será el propietario quien deba hacerse cargo de las expensas extraordinarias y no podrá trasladarlas al inquilino, agregó.

Lo que hay que saber

En la semana el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Misiones capacitó a sus matriculados y a propietarios sobre los artículos de la ley que se apresta a debatir la Cámara alta.

En cuanto a la indexación de los alquileres, el proyecto establece que el ajuste de los contratos deberá efectuarse anualmente utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales de la inflación, según el índice de precios al consumidor y los salarios. Es en ese punto en el que surgen dudas sobre el impacto en el mercado local, ya que los salarios no se actualizan al mismo ritmo que en Buenos Aires.

En cuanto a los plazos de los vínculos contractuales, se extienden de dos a tres años.

Por otra parte, el proyecto de ley establece que las expensas extraordinarias serán responsabilidad del propietario. Solo estarán a cargo del inquilino las expensas que incluyan los gastos habituales, que se vinculan a los servicios normales y permanentes independientemente de cómo sean considerados (expensas comunes ordinarias o extraordinarias).

Otra reforma es el depósito en garantía. Se reducirá el depósito de garantía a un mes de alquiler y una vez finalizado el contrato, se devolverá una suma equivalente al precio del último mes o la parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito inferior a un mes de alquiler.

En el caso de las garantías, la ley indica que se contemplarán diversas opciones para facilitar las garantías para los inquilinos, no sólo a través de la garantía inmobiliaria. Entre ellas, aval bancario; seguro de caución; garantía de fianza; o garantía personal del inquilino (se documenta con recibo de sueldo o certificado de ingresos). El inquilino puede presentar al menos dos y el locador deberá aceptar una de las propuestas.

El locador o inmobiliaria deberá declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) y la para la renovación del contrato el prestador del inmueble deberá informar con tres meses de anticipación si renueva y cuáles son las condiciones para el nuevo contrato.

En cuanto a la comisión inmobiliaria, la normativa establece que sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado en los colegios profesionales según legislación provincial vigente y, en el caso de que intervenga un solo corredor, propietario e inquilino deberán pagar comisión.

“En este punto es donde CCPIM hace un llamado de atención muy importante ya que al momento de concretarse la locación las partes deberán abonar la comisión solamente si el profesional se encuentra matriculado en CCPIM, para los contratos celebrados en el ámbito de la provincia de Misiones, de otra manera no está obligado a abonar”, señaló finalmente Maidana.

📌 Puntos destacados de la LEY DE ALQUILERES:

👉 • El índice para la actualización anual de los precios estará conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA).

👉 • El plazo mínimo de la locación de inmueble serán tres años.

👉 • No podrá exigirse al locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; y el importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler.

👉 • Introduce la posibilidad de que los inquilinos puedan hacer los arreglos y descontarlos del alquiler, dado que en caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado para que realice alguna reparación urgente, el locatario puede realizarlas por sí a cargo del locador, una vez transcurridas 24 horas de la notificación.

👉 • El locatario no tiene a su cargo el pago de impuestos que graven a la propiedad -como el ABL y ARBA- ni el pago de expensas comunes extraordinarias.

👉 • Los locadores deberán aceptar como garantía alguna de las siguientes opciones: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario (recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario).

👉 • El locador deberá informar con tres meses de anticipación si renueva y las condiciones para el nuevo contrato.

👉 • Establece que el locador debe intimar fehacientemente al locatario dando un plazo no menor a 10 días corridos de recibida la notificación y lugar de pago previo a la acción judicial de desalojo.

👉 • Será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo.

👉 • Para la resolución de conflictos, el proyecto establece que deberán crearse en el ámbito público de las provincias y la Ciudad de Buenos Aires ámbitos de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo.

👉 • La intermediación en el contrato de alquiler sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado y si interviene un solo corredor, ambas partes, propietario e inquilino, deberán pagar honorarios, no pudiendo asumir uno lo que le corresponde al otro.

👉 • Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal para personas en situación de vulnerabilidad.

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